In Breve
- Quali sono i nuovi progetti di centri commerciali in Italia?
- Per il triennio 2026-2028 sono previsti nove progetti, tra cui quattro nuove aperture e cinque ampliamenti.
- Qual è il tasso di vacancy nei centri commerciali italiani?
- Il tasso di vacancy varia dal 3,1% al 5,2% nei centri premium, all'8,3% nei centri provinciali e al 15% nei centri locali.
- Come è cambiata la permanenza media dei visitatori?
- Negli ultimi tre anni, la permanenza media è aumentata di 4,5 minuti in 7 centri su 10.
Il mercato dei centri commerciali in Italia sta attraversando una fase di maturità, con un incremento dei progetti in cantiere per il triennio 2026-2028. Sono previsti nove nuovi interventi, tra cui quattro nuove aperture a Cantù (Co), Torino e Brescia nel 2027, e a Messina nel 2028. Inoltre, sono in programma cinque ampliamenti, tra cui quelli di Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley. Se tutti i progetti dovessero essere completati, lo stock totale di centri commerciali aumenterebbe al massimo dello 0,4%.
Attualmente, in Italia ci sono 1.006 centri commerciali attivi, con un incremento dello 0,5% rispetto ai 1.001 del 2025. Negli ultimi dodici mesi, sono stati inaugurati importanti centri come il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas e la Galleria Porta Vittoria di Milano. Inoltre, l’Iper Tosano di Brescia ha riaperto dopo una significativa riqualificazione. Le chiusure rimangono contenute, con un ritmo costante di 2-4 aperture all’anno e un saldo positivo.
Un aspetto interessante è che gli investimenti si concentrano maggiormente sulla riqualificazione delle strutture esistenti piuttosto che su nuove costruzioni. Dal 2021, sono stati realizzati 13 interventi di ampliamento e riapertura. Il tasso di vacancy, ovvero il tasso di spazi commerciali non occupati, si mantiene su livelli fisiologici nei centri premium, oscillando tra il 3,1% e il 5,2%. Tuttavia, sale all’8,3% nei centri provinciali e raggiunge il 15% nei centri locali analizzati.
Un dato significativo è che il 67% dei centri commerciali ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, simile a quella della Germania (64%). Sono stati analizzati anche i bacini di utenza e i tempi di permanenza dei visitatori. I factory outlet attraggono il 70% dei visitatori entro un raggio di 43 km, con una permanenza media di 77 minuti. I centri commerciali raggiungono la stessa percentuale entro 17 km, con una permanenza di 56 minuti, mentre i retail park, entro 19 km, registrano visite più mirate della durata di 46 minuti.
Negli ultimi tre anni, la permanenza media dei visitatori è aumentata di 4,5 minuti, con un incremento riscontrato in 7 centri su 10. Mario Resca, presidente di Confimprese, ha commentato: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. In questo contesto, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza e la stabilità dei canoni confermano la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione e consumo per milioni di persone». Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, ha aggiunto: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite, ma una condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma cosa riqualificare».
